Taxa de Juros do financiamento imobiliário: Como funciona?

Conhecer os juros do financiamento imobiliário praticados pelos bancos é importante para fazer o melhor negócio na compra da casa própria

Como a compra de um imóvel em muitos casos pode ser o maior tipo de investimento que uma pessoa ou uma família pode fazer e nem sempre os recursos estão disponíveis para o pagamento à vista, a melhor alternativa é o financiamento imobiliário.

Mas como é natural em uma operação de crédito oferecida no mercado, a instituição financeira que empresta o dinheiro espera ao longo do tempo receber seus valores de volta devidamente corrigidos. Esse adicional a ser pago são os juros.

Os juros praticados no financiamento imobiliário são apenas um dos custos que compõem esse tipo de empréstimo destinado a compra de um imóvel. Os bancos também cobram certas garantias do devedor e essas despesas também entram no cálculo da dívida.

As questões sobre juros e as taxas que são praticadas no financiamento imobiliário costumam ser um tanto complicadas e por isso é bastante comum surgirem algumas dúvidas. Por isso é importante fazer uma boa pesquisa e prestar muita atenção na hora de assinar o contrato.

Como funcionam os juros no financiamento imobiliário

Depois de assinar o contrato do financiamento imobiliário para a compra do imóvel, o cliente assume o compromisso de pagar parcelas mensais calculadas de acordo com as regras que foram estabelecidas em relação a taxa de juros e ao prazo de quitação.

Cada parcela ou prestação do financiamento é composta basicamente de duas partes: os juros, que é o percentual da correção monetária do dinheiro emprestado, e a amortização, que representa o valor do empréstimo que está sendo devolvido ao banco.

A taxa de juros do financiamento imobiliário funciona como uma espécie de aluguel que os bancos recebem por terem emprestado o dinheiro ao cliente, além do valor da prestação.

Os juros também fazem parte do Custo Efetivo Total (CET), que é o custo total do financiamento imobiliário, levando em conta os riscos e garantias do banco.

Fazem parte do CET:

– Taxas de administração do banco (calculadas nas parcelas)

– Seguros de vida (morte e invalidez) e do imóvel

– Taxa de juros anual contratual e praticada pela instituição financeira

– Variação de juros atrelada a um índice como TR (Taxa Referencial) ou IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).

Linhas de financiamento do SFH e SFI

Os bancos de varejo e bancos oficiais (públicos) oferecem linhas de financiamento imobiliário baseadas no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) com juros diferenciados e prazos de pagamento de até 35 anos (420 meses).

Os dois sistemas seguem regras do Banco Central em relação ao processamento do crédito imobiliário. O banco cadastra o cliente, faz a avaliação mercadológica da propriedade e análise de pagamento. É possível usar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) no processo, mas a parcela do financiamento não pode superar 30% da renda familiar bruta.

A Caixa Econômica Federal, que responde por quase 70% da oferta de crédito imobiliário no mercado nacional, oferece 4 modalidades de financiamento habitacional com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).

A mais nova modalidade de crédito imobiliário, o Poupança Caixa tem taxas de juros calculadas pela variação do índice da poupança mais uma parte fixa de até 3,99% ao ano.

Já no caso de financiamento imobiliário dentro do Programa Casa Verde e Amarela (substituto do Minha Casa Minha Vida), principal programa de habitação popular do país, as taxas de juros partem de 4,25% para as regiões Norte e Nordeste e de 4,50% para as regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste.

Sistemas de amortização e Saldo devedor

Ao assinar a compra de um imóvel financiado, o consumidor precisa optar também por um sistema de amortização do empréstimo que tomou do banco.

Os sistemas mais comuns são a Tabela Price, o SAC (Sistema de Amortização Constante) e o Sacre (Sistema de Amortização Crescente), usado apenas pela Caixa Econômica Federal.

Em todos, o comprador paga juros em cima do saldo devedor total, mas a forma de cálculo é diferente em relação às parcelas e ao montante da dívida.

Confira os detalhes dos sistemas:

– SAC: as prestações são mais altas no início e menores no final, porque é feita uma redução mensal do valor financiado e uma diminuição progressiva dos juros.

– Tabela Price: as primeiras parcelas começam mais baixas e vão aumentando até o final, porque o cálculo é feito com redução de juros e aumento da amortização.

– Sistema Sacre: as prestações começam mais altas e terminam mais baixas, porque os juros e as amortizações do saldo devedor são reduzidos gradativamente.

Em todos os sistemas, o consumidor pode amortizar ou quitar o saldo devedor a qualquer momento do contrato, evitando o pagamento de mais juros no financiamento.

Também é possível fazer a amortização ou quitação da dívida com a utilização de recursos próprios do FGTS a cada 2 anos.

E a Selic influencia o financiamento imobiliário?

Como a taxa Selic determina os rumos da economia e da inflação, ela exerce forte influência no financiamento imobiliário e em todas as operações de empréstimos em geral.

Com uma Selic em baixa os juros praticados pelas instituições financeiras ficam reduzidos e o acesso ao crédito se torna mais acessível para o consumidor.

Felizmente a taxa básica de juros aparece atualmente em um patamar muito baixo, de 2,75% ao ano, e está proporcionando as melhores condições que já foram vistas no mercado para a aquisição de um imóvel com financiamento imobiliário.

Há poucos anos atrás, em 2018, a Selic, que é um índice estabelecido pelo Banco Central, estava na faixa de 14% ao ano. Uma cotação alta e que limitava a oferta de crédito.

A Selic baixa aumenta a capacidade e o poder de compra do consumidor e estimula a concorrência entre os bancos para oferecerem as melhoras taxas.

Então, quem está planejando comprar um imóvel ou trocar de casa e quer aproveitar para pagar juros menores no financiamento imobiliário essa é uma boa oportunidade.

Como muitos aspectos de economia e finanças estão envolvidos no financiamento imobiliário, é interessante contar com a assessoria de um Corretor de Imóveis que entenda essas taxas e índices para orientar o cliente sobre as melhores opções para a compra do imóvel.

O Corretor de Imóveis também pode auxiliar o cliente na relação com o banco para que sejam feitas simulações de financiamento. Assim o comprador pode comparar os detalhes dos planos e das taxas de juros disponíveis para escolher a melhor opção de crédito.

Para ficar sempre por dentro das novidades e tudo que acontece no mercado imobiliário, acompanhe o blog do IBRESP!

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