Como a reforma tributária afeta o mercado imobiliário?

O corretor precisa ficar atento às questões fiscais na negociação de imóveis. Saiba como a reforma tributária afeta o mercado imobiliário!

Todas as transações envolvendo a compra, venda e locação de imóveis podem ter um grande impacto com as novas regras propostas pela reforma tributária no Brasil, que prevê mudanças estruturais com novas siglas e tributações, como o CBS, IBS e IVA.

A reforma foi formalizada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, inaugurando um modelo de “IVA dual”: os antigos tributos PIS, Cofins, ICMS e ISS darão lugar a dois novos impostos, o IBS (estadual/municipal) e a CBS (federal).

A reforma  tributária é um assunto de extrema importância, pois pode representar uma grande mudança na forma como as pessoas e as empresas terão que conduzir os negócios, como é o caso do mercado imobiliário.

Com a extinção de alguns impostos, criação de novos tributos e alíquotas, é necessário entender como será a transição para um sistema mais simples e como vai funcionar essa mudança na prática.

Acompanhe a seguir informações importantes sobre os impactos da reforma tributária no mercado imobiliário.

O que muda com o novo sistema tributário (IBS + CBS)

• Base legal: EC 132/2023 e LC 214/2025
• Tributos substituídos: PIS, Cofins, ICMS, ISS
• Novos tributos: IBS (estadual e municipal) e CBS (federal)
• Impacto no setor imobiliário: incidência sobre incorporação, loteamento, locação, intermediação e administração de imóveis
• Entrada em vigor: período de testes a partir de 2026 e operação plena até 2033
• Redutores:
  • Redutor de ajuste: evita bitributação (terreno, serviços, insumos)
  • Redutor social: protege a habitação popular

O que é a reforma tributária e por que ela afeta o mercado imobiliário?

Criada para simplificar o sistema de impostos do Brasil, a reforma substituiu vários impostos por apenas dois:

• CBS (federal)
• IBS (estadual e municipal)

Dessa forma, esses novos impostos formam uma tributação parecida com o IVA (Imposto sobre Valor Agregado).

As transações imobiliárias de compra, venda e locação envolvem também o recolhimento de impostos, alíquotas e outras taxas, por isso o valor no final da operação também muda.

Para não se atrapalhar com essas novas nomenclaturas e nem cometer falhas, o profissional do setor precisa ter uma boa compreensão do assunto.

CBS, IBS e IVA: o que muda para o setor imobiliário

Entenda como funciona CBS, IBS e IVA e as mudanças que esses impostos causam.

CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços – Federal)

Anteriormente, as transações de serviços do setor imobiliário sofriam a incidência de dois impostos, o PIS e o Cofins, e que serão substituídos gradativamente pelo CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Exemplos de serviços que incidem o CBS:

• Intermediação de compra e venda de imóveis
• Administração de locação
• Serviços prestados por imobiliárias e empresas do mercado imobiliário

Com esse novo tributo, a expectativa é que haja uma maior previsibilidade das operações e menos cumulatividade.

IBS (Imposto sobre Bens e Serviços – Estadual/Municipal)

O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) foi criado para substituir outros dois importantes tributos, o ICMS e o ISS.

O IBS afeta as transações do setor de imóveis, como:

• Serviços que envolvam manutenção, reformas e administração
• Taxas municipais que influenciam atividades imobiliárias
• Regras de recolhimento que podem variar conforme a região

O IPTU e ITBI não fazem parte do IVA (Imposto sobre o Valor Agregado), que se refere às relações de consumo, porém com possibilidade de sofrerem mudanças no futuro.

IVA: simplificação e impacto no custo final

A junção dos impostos CBS e IBS são utilizados para formar o sistema de IVA brasileiro. Com essa implementação, existe significativas reduções de:

• Burocracia
• Cumulatividade
• Multiplicidade de regras e guias

Com essas mudanças, a previsibilidade é maior tanto para incorporadoras do setor de imóveis quanto para os compradores.

Extinção de impostos e efeitos no preço dos imóveis

Os custos serão reorganizados com a extinção de impostos como PIS, Cofins, ICMS e ISS.

Essa mudança pode deixar a carga tributária mais transparente, conforme a atuação da empresa.

Compra, venda e locação: impactos para o cliente

O cliente do mercado imobiliário também é impactado com essas mudanças.

Saiba quais serão os principais impactos:

Carga tributária: pode variar

Com a nova estrutura, as operações do setor podem ter alíquotas maiores ou menores.

Locação e administração

As imobiliárias reajustam custos de operacionais e honorários conforme as novas regras.

Imposto de Renda até 2033

Com transição gradual até 2033, alguns imóveis com alíquotas menores podem ter que pagar mais Imposto de Renda no futuro.

Como corretores e imobiliárias devem se preparar

Os corretores e as empresas do setor de imóveis precisam se preparar para essas mudanças.

Entenda como:

Atualização constante

É necessário buscar informações sobre as mudanças de alíquotas.

Orientação ao cliente

Corretores devem entender e explicar como funcionam os novos impostos e alíquotas aos clientes.

Impactos esperados

Segundo o Guia Prático da Reforma Tributária nas Operações com Bens Imóveis, do Secovi-SP (sindicato da habitação), da Abrainc (associação das incorporadoras) e da Aelo (Associação das Empresas de Loteamento Urbano) as mudanças no setor imobiliário serão profundas. A cartilha está disponível para os associados no site do Secovi.

As operações como venda de imóveis (incorporação ou parcelamento de solo), locação, cessão onerosa, administração e intermediação serão tributadas por IBS e CBS.

Haverá mecanismos também para evitar dupla tributação: um “redutor de ajuste” para incorporar o custo de terreno, serviços e insumos, além de um “redutor social” para operações residenciais mais vulneráveis.

A fase de adaptação requer acompanhamento constante dessas mudanças por parte de profissionais e empresas do setor.

O processo de implantação das novas regras da reforma tributária será gradativo e concluído em 2033, quando o ICMS, o IPI e o ISS serão extintos e o novo modelo entrará em vigência integralmente.

Assim, todos os profissionais envolvidos no mercado imobiliário precisam revisar estratégias, custos e processos ano a ano.

Também é recomendável contar com um profissional qualificado para evitar transtornos e riscos, de forma a aproveitar as oportunidades que surgem com a implementação das novas regras fiscais.

Quer iniciar uma carreira de sucesso no mercado imobiliário? Conheça o curso TTI do IBRESP para se tornar um Corretor de Imóveis de sucesso.

Descubra todo o seu potencial como Corretor de Imóveis com os cursos imobiliários do IBRESP.

O Blog do Corretor de Imóveis tem mais artigos como esse para você ficar sempre por dentro das novidades do mercado imobiliário. Se você acredita que essa informação é de utilidade pública, aproveite para compartilhar com seus amigos.