Imóveis em áreas vulneráveis podem desvalorizar até 30%

O apartamento é espaçoso, está bem conservado e o proprietário pede o preço de mercado. Mas ninguém paga o que ele quer. Isso porque vários condomínios daquele bairro já foram assaltados, e andar por aquelas ruas pode ser perigoso. Não se trata de ficção: é comum fatores externos influenciarem no preço final do imóvel. Em muitos casos, o dono precisa baixar muito o valor para conseguir fazer negócio.

A violência é o que mais vem preocupando ultimamente os potenciais compradores. Não à toa, há preferência por condomínios com câmeras e outros sistemas de segurança. Ao saber que a localização do imóvel pretendido é alvo de constantes manchetes policiais, o cliente pensa duas vezes e, se não desiste, usa isso como meio para pedir um bom desconto.

Outras situações de vulnerabilidade também podem reduzir o montante inicial em até 30%. Se a rua é alvo de enchentes, com certeza a dificuldade de venda será maior. Assim como quando o congestionamento passa na porta ou localidade sofre com epidemia de doenças.

“O que influencia no valor do imóvel é a procura. Quando tem muita procura, o preço sobe. Se a procura é baixa, o preço cai. Dessa maneira, quando se constata violência, epidemia de dengue ou qualquer outro tipo de doença, por exemplo, as propriedades daquela região, naquele momento, ficam desvalorizadas porque cai a procura”, explica o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto.

Ele diz que, nesses casos, o único atrativo que o proprietário terá é o preço, que precisará ser diminuído. “Numa área com reconhecida violência, se comparada a outra, com os mesmos padrões, que não tem esse problema, podemos pensar numa diferença de 30% nos imóveis. Na prática, as pessoas continuam pedindo o mesmo preço, imaginando que vão conseguir vender, mas não tem conversa, terá que baixar”, detalha Viana Neto.

Segundo o presidente do Creci-SP, além de questões sazonais, como doenças localizadas, outras pontuais desvalorizam imóveis. “Na área do Aeroporto de Congonhas (São Paulo), quando caíram os aviões, nos primeiros seis meses das quedas não se fazia mais negócio nenhum. No bairro do Morumbi (São Paulo), tinha uma rua que todo mundo era assaltado quando parava no semáforo. Virou um inferno, ninguém queria morar ali”.

O representante do Conselho ressalta que dificilmente o cliente pesquisa a região onde fica o imóvel, mas é papel do corretor passar todas as informações, inclusive eventuais problemas, conforme determina a legislação vigente.

“Se o corretor não explicar, vai responder depois por perdas e danos. Ele é obrigado a fazer isso, conforme determina o artigo 723 do Código Civil brasileiro. A responsabilidade, sob todos os aspectos, é do corretor”.