O corretor precisa ficar atento às questões fiscais na negociação de imóveis. Saiba como a reforma tributária afeta o mercado imobiliário!
Todas as transações envolvendo a compra, venda e locação de imóveis podem ter um grande impacto com as novas regras propostas pela reforma tributária no Brasil, que prevê mudanças estruturais com novas siglas e tributações, como o CBS, IBS e IVA.
A reforma foi formalizada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, inaugurando um modelo de “IVA dual”: os antigos tributos PIS, Cofins, ICMS e ISS darão lugar a dois novos impostos, o IBS (estadual/municipal) e a CBS (federal).
A reforma tributária é um assunto de extrema importância, pois pode representar uma grande mudança na forma como as pessoas e as empresas terão que conduzir os negócios, como é o caso do mercado imobiliário.
Com a extinção de alguns impostos, criação de novos tributos e alíquotas, é necessário entender como será a transição para um sistema mais simples e como vai funcionar essa mudança na prática.
Acompanhe a seguir informações importantes sobre os impactos da reforma tributária no mercado imobiliário.
Criada para simplificar o sistema de impostos do Brasil, a reforma substituiu vários impostos por apenas dois:
Dessa forma, esses novos impostos formam uma tributação parecida com o IVA (Imposto sobre Valor Agregado).
As transações imobiliárias de compra, venda e locação envolvem também o recolhimento de impostos, alíquotas e outras taxas, por isso o valor no final da operação também muda.
Para não se atrapalhar com essas novas nomenclaturas e nem cometer falhas, o profissional do setor precisa ter uma boa compreensão do assunto.
Entenda como funciona CBS, IBS e IVA e as mudanças que esses impostos causam.
Anteriormente, as transações de serviços do setor imobiliário sofriam a incidência de dois impostos, o PIS e o Cofins, e que serão substituídos gradativamente pelo CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Exemplos de serviços que incidem o CBS:
Com esse novo tributo, a expectativa é que haja uma maior previsibilidade das operações e menos cumulatividade.
O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) foi criado para substituir outros dois importantes tributos, o ICMS e o ISS.
O IBS afeta as transações do setor de imóveis, como:
O IPTU e ITBI não fazem parte do IVA (Imposto sobre o Valor Agregado), que se refere às relações de consumo, porém com possibilidade de sofrerem mudanças no futuro.
A junção dos impostos CBS e IBS são utilizados para formar o sistema de IVA brasileiro. Com essa implementação, existe significativas reduções de:
Com essas mudanças, a previsibilidade é maior tanto para incorporadoras do setor de imóveis quanto para os compradores.
Os custos serão reorganizados com a extinção de impostos como PIS, Cofins, ICMS e ISS.
Essa mudança pode deixar a carga tributária mais transparente, conforme a atuação da empresa.
O cliente do mercado imobiliário também é impactado com essas mudanças.
Saiba quais serão os principais impactos:
Com a nova estrutura, as operações do setor podem ter alíquotas maiores ou menores.
As imobiliárias reajustam custos de operacionais e honorários conforme as novas regras.
Com transição gradual até 2033, alguns imóveis com alíquotas menores podem ter que pagar mais Imposto de Renda no futuro.
Os corretores e as empresas do setor de imóveis precisam se preparar para essas mudanças.
Entenda como:
É necessário buscar informações sobre as mudanças de alíquotas.
Corretores devem entender e explicar como funcionam os novos impostos e alíquotas aos clientes.
Segundo o Guia Prático da Reforma Tributária nas Operações com Bens Imóveis, do Secovi-SP (sindicato da habitação), da Abrainc (associação das incorporadoras) e da Aelo (Associação das Empresas de Loteamento Urbano) as mudanças no setor imobiliário serão profundas. A cartilha está disponível para os associados no site do Secovi.
As operações como venda de imóveis (incorporação ou parcelamento de solo), locação, cessão onerosa, administração e intermediação serão tributadas por IBS e CBS.
Haverá mecanismos também para evitar dupla tributação: um “redutor de ajuste” para incorporar o custo de terreno, serviços e insumos, além de um “redutor social” para operações residenciais mais vulneráveis.
A fase de adaptação requer acompanhamento constante dessas mudanças por parte de profissionais e empresas do setor.
O processo de implantação das novas regras da reforma tributária será gradativo e concluído em 2033, quando o ICMS, o IPI e o ISS serão extintos e o novo modelo entrará em vigência integralmente.
Assim, todos os profissionais envolvidos no mercado imobiliário precisam revisar estratégias, custos e processos ano a ano.
Também é recomendável contar com um profissional qualificado para evitar transtornos e riscos, de forma a aproveitar as oportunidades que surgem com a implementação das novas regras fiscais.
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